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🏛️ 競売とはどんな制度？
不動産競売（けいばい）とは、ローンの返済ができなくなった債務者の不動産を、裁判所が強制的に売却する手続きです。売却で得た代金は、銀行などの債権者への返済に充てられます。
競売に出る物件は市場価格より2〜3割程度安く設定されることが多く、一般の方も入札に参加して購入することができます。
🏦 実施機関
全国の地方裁判所（BITシステムで情報公開）
📋 法律的根拠
民事執行法に基づいて実施される強制換価手続き
💰 価格の目安
市場価格の70〜80%程度（売却基準価額）が多い
📅 入札方式
期間入札方式（1週間程度の期間内に封書で入札）
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✅ 競売のメリット
市場価格より安く購入できる
一般的に市場価格の70〜80%程度で落札できるケースが多く、不動産投資家や自己居住用に割安で購入するチャンスです。
公正・透明な価格決定
裁判所が管理する入札方式のため、売主と買主の相対交渉がなく、誰でも公平な条件で参加できます。
全国の物件をオンラインで確認できる
BIT（不動産競売物件情報サイト）で全国の競売物件を一覧で確認でき、3点セット書類も無料で閲覧可能です。
⚠️ 競売のリスク・注意点
内見ができない
原則として内部の内見ができません。現況調査報告書の写真や記述で状態を判断する必要があります。
瑕疵担保責任（契約不適合責任）なし
落札後に建物の欠陥が見つかっても、売主（裁判所）への責任追及はできません。
占有者がいる場合がある
前の所有者や賃借人がいる場合、明け渡し交渉や法的手続きが必要になることがあります。
残代金の一括納付
落札後は期限内（通常1ヵ月程度）に残代金を一括で納付しなければなりません。住宅ローンの利用は難しい場合があります。
📝 競売参加の流れ
1
物件を探す
BITサイトまたは本サイトで競売物件を検索。3点セット（物件明細書・現況調査報告書・評価書）を確認します。
2
保証金を準備する
入札には売却基準価額の20%相当の保証金が必要です。落札できなかった場合は全額返還されます。
3
入札書を提出する
定められた入札期間内に、入札書と保証金を裁判所に提出します。金額は一度提出したら変更できません。
4
開札・落札
入札期間終了後に開札が行われます。最高価格で買受申出した方が落札（最高価買受申出人）となります。
5
残代金を納付する
落札後、裁判所から通知が来た期限内（通常1ヵ月以内）に残代金を納付します。
6
所有権移転
残代金の納付後、裁判所が所有権移転登記を嘱託します。これで正式に物件の所有者となります。
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